چشم‌انداز بازار مسکن مشهد تا پایان ۱۴۰۰
محمد سیف الدین
مشاور و تحلیلگر بازار مسکن و تامین مالی حوزه املاک ومستغلات
کارشناس رسمی ساختمان و ارشد مدیریت استراتژیک و نوآوری تکنولوژی
دو پارامتر اصلی موثر بر وضعیت بازار مسکن کلانشهرها بویژه مشهد در ماه‌های باقی‌مانده از سال جاری وجود دارد
اولی، سرنوشت مذاکرات وین
و دومی بازدهی نسبی سایر بازارهای رقیب
در نهایت وضعیت این دو پارامتر بر سطح قیمتها وهمچنین حجم عرضه فایل به بازار فروش از یکسو و سطح و جنس تقاضا از سوی دیگر اثرگذار خواهد بود.
برآیند اینهاست که تعیین میکند مسکن به دوره پیش رونق وارد خواهد شد و یا اینکه بار دیگر دچار وضعیت رکود تورمی می‌شود.
کما اینکه تجربه چهارساله اخیر نشان داد که اثر متغیرهای سیاسی بر بازار مسکن به مراتب بیش از هر زمان دیگری تاثیر گذارست و حساسیت بازار به وضعیت متغیر غیراقتصادی و نیز تغییرات قیمت ارز که به‌طور مستقیم تحت تاثیر میزان ریسک متغیر غیراقتصادی است، افزایش یافته است.
بطوریکه در ابتدا تحت‌تاثیر خوش‌بینی ایجاد شده پس از انتشار اخبار مربوط به از سر‌گیری دوره تازه مذاکرات برجام در وین، بازار معاملات مسکن با ایست معاملاتی همراه شد اما در ادامه پس از انتشار برخی اخبار ابهام‌آمیز در خصوص عدم‌حصول نتیجه مطلوب در دور اول مذاکرات دولت رییسی از سوی برخی از اعضای نشست، تقاضای سرمایه‌‌‌ای وارد بازار ملک شدند و در نهایت با برگزار شدن دور دوم مذاکرات و اینکه بازهم با نتیجه مطلوبی به پایان نرسید باعث شد که تقاضا های سرمایه ای در بازار مسکن افزایش پیدا کند.
آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ایران که از آخرین تحولات منتشر شده بازار مسکن پایتخت در آذر ۱۴۰۰ حکایت میکند تا حد زیادی موید نقش پررنگ برجام در بازار مسکن در تحلیل گفته شده است. بطوریکه تعدادمعاملات در آذر ماه نسبت به آبانماه ۳۴% افزایش پیدا کرد و این در حالی بود که نسبت به سال گذشته۱۳۹۹ حدود۳برابر شد.
البته در این بین با توجه به رشد قابل‌توجه نرخ دلا در آذر ماه، از نقش بازار دلار به عنوان رقیب اصلی مسکن نمیشود غافل شد
چرا بازار آذر ماه این همه متفاوت از آبان ماه شد؟
آما آنچه که می‌تواند بازار آذر ماه را نسبت به آبان ماه و حتی آذر ۹۹ اینهمه متفاوت کند به غیر از هجوم تقاضاهای سرمایه ای، از دو جهت دیگر یعنی افزایش سطح قیمت پیشنهادی و میزان رشد حجم عرضه فایل به بازار ملک حائز اهمیت است.
به این ترتیب که با استناد آمار آذر۱۴۰۰ ، قیمت مسکن نسبت به آبانماه ۱.۸% افزایش پیدا کرده است بطوریکه نسبت به آذر۹۹ حدود۲۱%افزایش پیدا کرده است.
اما در خصوص افزایش عرضه با ید بگویم که معمولا یطور سنتی در آستانه ورود به فصل پایانی سال با افزایش تدریجی تمایل برای فروش مواجه هستیم و گزارشهای میدانی نشان می‌دهد اولین گروه از سفته‌بازان مسکن، واحدهای خود را به بازار شب عید که معمولا بازه زمانی پر معامله‌ای محسوب می‌شوند عرضه کرده‌اند.
این افراد کسانی هستند که عمدتا آپارتمانهای زیر قیمت را طی یک سال گذشته خریداری کرده‌اند و با توجه به ثبات نسبی قیمتها در ۹ ماه گذشته دیگر چشم‌انداز افزایشی برای بازار نمی‌بینند.
آیا این آمار برای مشهد هم صدق میکند!؟
همانطور که قبلا هم اشاره کردم ما در مشهد ،مرکزی که آمار موثق ارایه بدهد نداریم اما با توجه به اینکه بنده خودم در بطن معاملات قرار دارم تایید میکنم که تا حد زیادی مشایه اتفاقات پایتخت در مشهد نیز رخ داده است یعنی در یکماه گذشته هم تعداد معاملات و سطح قیمتها افزایش پیدا کرده است.
تا پایان امسال چه پیش بینی دارید ؟
بنده معتقدم که این روند تا پایان سال ادامه خواهد داشت و بازار شب عید امسال بسیار متفاوت تر از سال گذشته خواهد بود
به اینصورت که در مناطق ضعیف و متوسط مشهد که فاصله قدرت خرید با سطح قیمتها اندک است مانند مناطق ۳و ۷ و ۱۰ و ۱۲ و قسمتی از مناطق ۱۱و ۹ و که عموما جزء مناطق پررونق معاملاتی مشهد به حساب می آیند ،احتمالا افزایش فروشنده‌ها در عمل ممکن است به کاهش قیمت اسمی مسکن نیز منجر شود؛ و در مناطق قوی مشهد مانند مناطق ۱و ۲و قسمتی از ۹ و ۱۱ همچنین مالکان در برابر پیشنهاد های قیمتی خود مقاومت خواهند کرد .
آیا دوره رکود تمام شده و به رونق نزدیک می‌شویم؟
نه این به معنی رونق شدید بازار مسکن نخواهد بود زیرا تا زمانی که قدرت خرید متقاضیان مسکن به تدریج افزایش نیابد و قیمت مسکن با ریزنوسان ها ثابت نگردد، بنابراین در آنصورت است که پس از گذشت یک دوره زمانی، نقطه بازگشت خریداران به بازار با توجه به ترمیم قدرت خرید آنها در عین ثبات نسبی قیمت مسکن فرا خواهد رسید و حجم معاملات در آن مقطع زمانی افزایش می‌یابد، شاهد رونق ادامه دار در بازار مسکن خواهیم بود.
درود بر شما، تحلیل و بررسی خوبی بود، سپاسگذارم